満室プロ-賃貸物件が決まらない理由

賃貸経営では、入居者を募集してもなかなか決まらない事があります。入居者が決まらない時は「決まらない理由を」しっかりと把握し、改善できる部分があれば、対策をしていき、競合物件に負けないようにする事が必要です。

RESON FOR NOT DECIDING

決まらない理由

1-1　そもそも賃貸需要が無い（弱い）

入居者が決まらない時の根本的な原因として、そもそも周辺の賃貸需要が無い又は弱い事が挙げられます。

【賃貸需要が弱い場所】とは…不便を感じる場所です。

例えば…買物するにも車で30分、最寄り駅まで車で30分など。

逆に賃貸需要が強い場所とは、買物は徒歩5分、最寄り駅まで徒歩5分など。

賃貸需要の弱いエリアの物件は相当に家賃を下げるか、、売却する等の根本的な対策をする事が必要となります。

満室プロでも、この手の物件は正直に言いますと満室にする事は厳しいです。

1-2　周辺で物件が供給過剰になっている

賃貸需要が強い地域でも周辺物件が供給過剰になっている事で入居者が決まらない場合もあります。

例えば、人気の地域であっても次々に新築が建ちますので、物件が古く備え付けの設備が悪い場合は空室が目立つ物件が多くなります。

特にインターネット上で大量に掲載されている地域は、他の物件と差別化する事が重要となります。

1-3　物件の条件が悪い

物件条件が悪いと入居者が決まらない大きな理由の一つです。

▼決まらない条件としては下記になります。

・築年数が古い

・部屋の形状が悪い

・3点ユニット※

・室内に洗濯機置場が無い

・和室がある

・中途半端なリフォーム

※3点ユニット＝バス・トイレ・洗面所が1つのタイプ

また、物件そのものではなく、周辺環境が悪い事で決まらない事もあります。

例えば、墓地が隣にある、交通量の多い道路に面している、生活利便施設が周辺に無いなどが挙げられます。

物件そのものに原因がある場合であれば、改善が可能です。また、周辺環境に原因がある場合は、賃料の設定を見直す事をお勧めします。

1-4　賃料が高すぎる

そもそも周辺賃料に比べ、家賃が高すぎると入居者が決まらない原因の一つです。

前節に説明した【1-1 賃貸需要が無い（弱い）】【1-2 周辺で物件が供給過剰になっている】【1-3 物件の条件が悪い】が理由となっている場合はまず、その条件に見合った家賃設定にする事が必要です。その際、複数の不動産会社に賃料査定を依頼する事をお勧めします。

▼家賃設定を見直すタイミングは？

2～3年間全く入居者が決まらない場合は賃料を見直す必要があります。（リフォームやリノベーションを施していない場合）

1-5　敷金や礼金が高すぎる

敷金や礼金が高すぎると入居者が決まらない原因となります。

近年は敷金・礼金を0円にする、ゼロゼロ物件と呼ばれるものも増えていますので、敷金や礼金の存在は入居者を決めにくくする要因となっています。周辺の物件がどのような敷金・礼金の設定にしているか、調査する事も必要です。

1-6　十分な広告がされていない

十分な広告がされていない点も入居者が決まらない原因の一つです。

正直なところ、不動産会社に任せっぱなしにして、ご自分の物件がネットやSNSなどで、どのように広告されてどのように募集されているか確認すらしていないオーナー様が沢山いらっしゃいます。入居者がなかなか決まらないと感じたら、まずはご自分の物件をネットやSNSで確認する事をおすすめします。

ネット広告は主にポータルサイトで募集します。

▼主なポータルサイト

・スーモ

・ホームズ

・アットホーム

▼主なSNS

・YouTube

・Tik Tok

・Instagram

・X（旧Twitter）など

入居者が決まらないと感じたら、まずは3つのポータルサイトでご自身の物件が広告されているか確認する事をお勧めします。

1-7　的外れなリフォーム工事

的外れなリフォーム工事を施した物件は入居者に嫌われる原因の一つです。

▼以下のリフォーム・リノベーション工事はNGです。

・デザインにこだわり過ぎて、生活動線を無視した設計

・コストを気にし過ぎて中途半端なリフォーム・リノベーション

・コストを掛け過ぎて・収益を圧迫するリフォーム・リノベーション

など代表例を挙げましたが、NGな施工はまだまだあります。

とは言え、間取りやターゲット層によっても変わりますので、オーナー様の物件を満室にしたいのであれば、満室プロへご相談下さい。

RESON FOR DECISION

決定理由

賃貸物件における入居者側の決定理由をご紹介します。また世帯別の重視項目についてもご紹介します。

▼入居決定理由（単身）

1位：家賃

2位：交通便

3位：設備・防犯

4位：間取り

5位：外観

▼入居決定理由（ファミリー層）

1位：家賃

2位：駐車場確保

3位：周辺環境

4位：設備・防犯

5位：間取り

単身・ファミリー層ともに家賃が1位の結果となりました。当たり前の結果ですが、ここで大事なことは、お部屋を探す時は予算の上限はほぼ決まっているという事です。ですから無理に設備や仕様のグレードを上げて、賃料をUPさせると予算の範囲から外れてしまう入居者もでてきます。

しかし、家賃がUPしてでも【欲しい設備】や【あって当然】とする設備や仕様もあるので一概には言えませんが、必要な設備やリフォーム工事を施した方が入居者が決まる確率は上がります。詳しく知りたいオーナー様は満室プロへご相談下さい。

NATURALL EQUIPMENT

当然と思われている設備

入居者がお部屋探しをする際、「あって当然」と考えている設備をご紹介します。

裏を返せば、その設備が無ければ対象から外れると考えた方がいいでしょう。

▼当然と思われている設備（単身）

1位：エアコン

2位：バス・トイレ別

3位：室内洗濯機置場

4位：インターネット無料

5位：TVモニターインターフォン

6位：温水洗浄便座

7位：独立洗面台

▼当然と思われている設備（ファミリー）

1位：バス・トイレ別

2位：エアコン

3位：室内洗濯機置場

4位：独立洗面台

5位：TVモニターインターフォン

6位：インターネット無料（1Gbps以上）

7位：独立洗面台

単身・ファミリー層共に順位は違いますが、ほぼ、同じ内容（設備）の回答となりました。オーナー様からすれば、「そんな贅沢な……」と思われるかもしれませんが、最近の物件はどんどん、上記ランキングの設備を導入しております。そのような物件は、築年数が古くても入居者が決まっているのが現状です。どのような物件が人気なのか知りたいオーナー様は満室プロへご相談下さい。