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賃貸リフォームのタイミング |
賃貸物件を所有していると定期的にリフォームを検討する必要があります。
経年劣化や、最新の設備を取り入れる為のリフォーム、空室が目立ち、不動産価値を上げる為のリノベーション工事の実施のタイミングにはいくつかのポイントがあります。具体的にどうのような点に気を付けるか、などリフォームのタイミングをご紹介します。
【必要なリフォームのタイミング】
リフォームを行うべきタイミングは以下のような相場観で判断される方が多い傾向があります。
| 築年数／リフォーム箇所 | |
| 5～10年 | 住宅設備 |
| 10～15年 | 水回り設備 |
| 15～20年 | 屋根・外壁 |
※例えば築年数が5～10年を目安にエアコンや照明・換気扇などの設備交換を検討する必要があります。
また築10～15年を過ぎると、キッチンやお風呂・洗面化粧台などの水回りのリフォームを検討し、築15～20年を超えると屋根や外壁塗装などを視野に検討する事をお勧めします。また、故障したら直す！といった考えでは、入居者の不満がつのり入居満足度の低下へ繋がりますので注意しましょう。
改正民法による修繕義務の拡大 |
賃貸物件はオーナー様の所有物のため、修繕の必要が生じた時はオーナー様に修繕義務があります。その一方で入居者からすると部屋の設備等が故障した時に、オーナー様又は管理会社の同意を得ずに修繕する事はできず、過去「オーナー又は管理会社へ修繕をお願いしているのに動いてくれない」といった問題が生じていました。こうした問題に対し、改正民法では入居者に修繕権と費用の償還を請求できるようになりました。
【修繕権とは】
賃貸人（オーナー様）が修繕義務を負うにも関わらず、賃借人（入居者）が自ら修繕を行う事ができる権利。
【費用の償還とは】
自ら行った修繕費用を返還してもらう事。
つまり、オーナー様に修繕義務があることに対し、入居者はオーナー様の同意を得ず修繕し、その費用をオーナー様へ請求できるようになったのです。
これにより、オーナー様としては「必要があるかわからないのに修繕された」といった高額な費用を請求される問題が起こる事が予想されます。
上記の問題を回避する為には、賃貸借契約書に
「入居者が修繕を実施する際はあらかじめ修繕内容や費用を書面にて事前通知すること」など定めておくことが重要です。
また、そのような問題が起こらないようにあらかじめ修繕を施す事も必要と言えます。
リノベーション時期について |
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まず、リフォームとリノベーションの違いについてご説明します。
【リフォームとは？】
劣化したものを元通りにするものです。
【リノベーションとは？】
機能性に加え、その賃貸物件に付加価値を加えるものです。
通常、賃貸物件は築年数が経過すると色々な箇所が劣化したり、流行りの設備に合わなくなってきたりします。その為、競合物件との差別化を図る為に、家賃を下げたりする場合もありますが、リフォームやリノベーションを実施し、物件の価値を上げる事で、家賃を下げずに競争力を維持することも可能です！
例えば、和室を洋室に変更したり、和式のトイレを洋式に変えたりなど。
ただし、リノベーションしたところで必ずしも想定していた結果に繋がらない可能性もあります。
その為、リノベーションを行う際は、ターゲットを明確にし、リノベーション内容の需要の有無を事前に調べる必要があります。
費用対効果の計算 |
賃貸経営において、リフォームやリノベーションを実施する際には、どの程度の費用対効果が見込めるか事前に計算しておくことも大切です。
費用対効果を求めるには施工利回りを計算します。
施工利回りは以下の計算式で求めます。
施工利回り＝{（施工後の賃料－現状の賃料）×12ヶ月}÷工事費
（例1）
▼リノベーション後の賃料を9万円、現状の賃料が8万円のケースで、工事費が120万円の利回りの場合
{（9万円－8万円）×12ヶ月}÷120万円＝10％
（例2）
▼リノベーション後の賃料を8万円、現状の賃料が6万円のケースで、工事費が150万円の利回りの場合
{（8万円－6万円）×12ヶ月}÷150万円＝16％
なお、施工利回りについてリフォームやリノベーションを実施したことで家賃が上昇したケースだけではなく、リフォームやリノベーションを実施しなかった場合に家賃を下げなければならないケースを想定することも必要です。
費用対効果の高い施工とは |
具体的に費用対効果の高い施工についてご説明します。
例えば室内の壁紙を変更するリフォームは高額な費用を掛けず、部屋のイメージを大きく変えることができ、うまく活用すれば高い費用対効果を得る事ができます。また、賃貸物件の外壁の塗り替えなど高額な費用は掛かりますが、見た目を大きく変える事で競争力を高めるのに役立ちます。
どのような物件でも必ず修繕（リフォーム・リノベーション）が必要となるので、せっかく施工するなら、時代に合った間取りや設備にする事をお勧めします。
まとめ |
賃貸物件のリフォーム・リノベーションについて適切なタイミングを判断するポイントや費用対効果の計算方法などお伝えしました。
単に物件が古くなっただけで施工を行うだけではなく、競合物件と比較し、入居者に選ばれる為の効果的なリフォーム・リノベーションを実施する必要があります。
不動産賃貸のリフォーム・リノベーションでお悩みの方は、満室プロにご相談下さいませ。
